Капремонт, жилищное самоуправление, движение жителей: вопросы и ответы
| |

Как защитить свои права при новом Жилищном кодексе. Новая информация. Публикуем полезные разъяснения специалиста к нынешнему состоянию жилищного законодательства (по состоянию на июль 2008 года). На вопросы Института "Коллективное Действие" отвечает Олег Шеин, сопредседатель Союза жителей, автор поправок в Жилищный кодекс, депутат Госдумы от Астрахани, член Президиума Центрального совета партии "Справедливая Россия".

О капремонте

1) Принят закон №185 ФЗ о содействии реформированию ЖКХ. Отчасти это победа жилищного движения, которое с самого принятия нового ЖК требует признания государством своего долга перед жителями за неосуществление ремонта многоквартирных домов, которые передаются собственникам квартир на самоуправление без капремонта. Но понятно, что бюджетных денег мало, получат их очень немногие, да и вряд ли жители смогут контролировать "Манну небесную".

В этих условиях, что делать жителям, чтобы получить государственное финансирование?

А) если они выбрали Непосредственное управление (НУ)

Действительно, согласно закону №185 только дома двух форм управления имеют право на получение средств - это те, кто выбрали ТСЖ и те, кто выбрали Управляющую компанию. Дома, жители которых выбрали либо Непосредственное управление, либо не выбрали никакую форму управления вообще, под данную федеральную программу не попадают. Самое разумное в этих условиях, это действовать исходя из местной ситуации. Если местная власть может дать определенные гарантии, и эти гарантии понимаемые и прозрачные, о том, что выход на ТСЖ или выбор УК позволят отремонтировать данный конкретный дом, то, наверное, идти по этому пути было бы разумно. Если такие гарантии не существуют, то переход в УК или в ТСЖ, для тех людей, кто выбрали до этого НУ, может только усложнить положение жителей, ничего не дав взамен. То есть надо исходить из местной ситуации, из уровня политической ответственности местной власти. Это сразу понятно, если город маленький. Каждый дом на виду, и обман дорого встанет администрации. Напомню, что по ФЗ-185 она должна довести долю ТСЖ к 2010 году до 20%. И если какие-то дома, получив обещания ремонта, выйдут в ТСЖ, но денег не увидят, то последующий переход в ТСЖ быстро закончится. Если город большой, есть высокая вероятность, что все это утонет в общих фразах  и обещаниях. Поэтому здесь имеет смысл создать общегородскую жилищную ассоциацию, чтобы провести переговоры. Но могу сказать по Астрахани (где действует уже 3 года "Союз жителей"), у нас это не получилось. Мы фактически не влияем на список домов, идущих по программе на капремонт. Ну и качество уже проведенной ремонтной работы очень низко. Поэтому в ТСЖ народ особенно не стремится.

Б) если они в ТСЖ или УК

Если люди уже в ТСЖ или под УК, им надо выходить на местную администрацию и вести с ней диалог по поводу проведения ремонтных работ, проводить домовое собрание о том, что они готовы софинансировать капремонт не меньше, чем на 5 процентов от сметной стоимости данной ремонтной работы. Лучше всего заказать смету самим. Это самое разумное. В таком случае смета будет адекватна. Больше того, работы по осметчиванию войдут в эти самые пять процентов. Это по закону.

 2) Стоит ли вообще что-либо делать, чтобы получить эти деньги?

Что-то делать нужно, только не надо из этого делать основу всего. Это не самоцель, это один из инструментов.

3) Но если люди подают заявку, получается так, что они прощают государству долг перед жителями и автоматически отказываются от возможности подать в суд на ЖЭК или мэрию за несделанный капремонт?

С моей точки зрения, вести разговор по поводу долга государства - это обсуждать вчерашний день, поскольку есть сроки исковой давности. Они составляют три года и потихонечку завершаются. Если считать от даты принятия нового Жилищного кодекса, то срок давности уже прошел. Далее, в ЖК речь идет о том, что можно судиться по тем эпизодам, где форма управления либо не выбрана, либо не прошел конкурс. А сейчас практически по всей стране либо форма управления избрана, либо прошел конкурс. И суды, это то еще дело. У нас, например, в Астрахани, ни одного удачного примера судебного разбирательства по капремонту. Есть в Ижевске, в Калуге, но далеко не везде. Я считаю, что можно пытаться судиться в отдельных случаях, но как массовую волну это рассматривать нельзя. Потому что предыдущая волна - когда в достаточно массовом порядке люди на митингах и в обращениях требовали принятия государственной программы по капремонту - уже привела к принятию закона №185. А увеличение исков в суды скорее повлечет за собой обратную реакцию судов, а именно ссылки на истечение срока давности, либо на то обстоятельство, что платили деньги не в местные бюджеты, а в бывшие ЖЭКи, которые сейчас почти везде ликвидированы. Между тем, по крайне мере по общей норме права, учредитель (в данном случае власть) не отвечает по долгам учрежденного юрлица (в данном случае, ЖЭКа).

4) А что делать коалициям, таким, как Союз Координационных Советов России (СКС) или "Союз жителей": могут ли они влиять на принятие поправки к №185ФЗ, на применение закона? Каким образом?

Во-первых, нужно вообще больше работать с местными органами власти, с местными парламентами, чтобы движение было снизу вверх, чтобы от местных парламентов тоже увеличивалось количество требований по внесению изменений в закон. Кстати, эти требования уже идут. На моей памяти уже 2 или 3 региона предлагали законопроекты, чтобы давали деньги на капремонт домам в НУ. Т.е. есть пример активности региональных депутатов. Плюс акции протеста, выступления в местных СМИ. Должна быть волна. Но по этому вопросу есть политическая проблема - федеральная власть не заинтересована во внесении изменений в законодательство и сопротивляется очень жестко.

5) Что делать, если дом в плохом состоянии, и государственные деньги на капремонт не предвидятся? Реально ли проводить капремонт за счет самих жителей?

Реально абсолютно. Мы в своем доме ремонтировали крышу за 220 тыс. рублей. Мэрия за такие же кровли списывает цифры в 800-900 тыс. рублей, даже миллион. Причем с очень низким качеством. Через год , как правило, требуется уже новый ремонт.

Кстати, и это важно. Если капремонт не идет под контролем жителей, если они не сами нанимают ремонтную фирму, то, скорее всего, вся эта борьба за государственные деньги на капремонт - пустое. У меня уже обращения от жителей, где только что отремонтированная за счет средств 185-го закона крыша течет. Даже возбуждены уголовные дела, когда акты о проведении капремонта писались, а на самом деле капремонта не проводилось. Причем есть случаи, когда вообще ничего не было сделано, то есть откат составлял 100%.

А самим финансировать ремонт вполне реально. Единственно, что надо немножко повышать тарифы жилищных услуг. Люди неизбежно будут сталкиваться с ситуациями, когда им придется самим в отношении себя увеличивать сборы. Но провести ремонт возможно - и заменить кровли, и разводки нижние, и стояки, и покрасить подъезды, и поставить двери металлические, привести в порядок электропроводку. Что нереально, я сразу скажу - это укрепление фундамента, стяжка стен, работа по плитоперекрытию. Здесь, бесспорно, требуются государственные вливания. Например, в доме, где я живу, нужно бетонирование фундамента - у нас нет фундамента в доме - это 2 млн. рублей. Это не реально для жителей. А все остальное - реально абсолютно, за счет текущих платежей.

 6) А что делать тогда, если требуются именно дорогостоящие работы?

Тут необходимо добиваться принятия принципиальных политических решений, и на федеральном и на местном уровнях, потому что ситуация рискует обернуться просто падением домов. А кстати, закон №185, это на самом деле не программа капремонта, а программа текущего ремонта. Она не затрагивает несущих конструкций. Она предусматривает ремонт только по четырем позициям - лифты (это единственное - капитальный ремонт, поскольку жителям этого не потянуть), инженерные коммуникации, кровли и фасады. Иногда под фасадами имеется в виду и межпанельные стыки. Только две позиции из перечисленных - лифты и межпанельные стыки очень трудно проплатить самим жителям. Все остальное жители могут сами сделать без участия администрации. А вот укрепление фундамента, стяжка стен швеллерами и другие действительно капитальные работы в 185-й закон не входят. У меня была соответствующая поправка на этот счет, и я задал вопрос министру во время рассмотрения закона в Госдуме по данной проблеме. Я получил такой ответ, что пусть это решит местная администрация за счет местных денег.

 О непосредственном управлении (НУ)

7) Вы с самого начала пропагандируете НУ, сколько домов сейчас в Астрахани перешли на НУ?

Всего у нас 1200 домов находятся в НУ, и еще 200 - это ТСЖ, новые и старые. Сейчас, правда, часть домов в НУ перешли на ТСЖ или УК в силу двух причин. В ТСЖ перешли те, кто более-менее устоялся в НУ и решились сделать второй шаг уже, т.е. взять на себя полную ответственность за дом - иметь юрлицо, работать с домовыми счетчиками. Ну, они решили так, и почему бы нет? Это хорошее решение. Ведь НУ - это не самоцель, это форма, более простая, более легкая, более универсальная, чем ТСЖ, но вовсе не заменяющая ТСЖ. Может и ТСЖ очень успешно работать. И часть перешли в УК. Только по договорам коллективным. Т.е. заключают договор не только от квартир, но от дома. По сути это то же самое НУ, просто в слегка закамуфлированном виде с надеждой на получение денег на капремонт. Правда, я думаю, что эти дома денег на капремонт вряд ли получат…

8) Есть ли случаи, когда жители жалеют о том, что выбрали НУ?

Не знаю таких случаев. Т.е. бывают конфликты, но возвращаться в старую систему никто не хочет. Как правило, это конфликты между уполномоченным и частью жителей. К сожалению, эта часть жителей не готова ничего предложить взамен. Есть случаи, когда вследствие конфликтов, уполномоченный с себя складывает полномочия, а те, кто критиковал уполномоченного сами же и сожалеют о таком ходе событий. Мол, нам жалко, что мы возвращаемся назад, мы сами не готовы, не хотим ничего, но лучше было непосредственное управление. Вот так. Но это не носит глобальный характер, это частный конфликт в рамках общего дискурса.

 9) Какие есть риски в НУ?

Риски везде есть. Риск, например, заключить договор с обслуживающей организацией, при котором дом оказывается в кабале. Такие же риски есть в ТСЖ и при УК. Я имею в виду такие ситуации, когда в рамках договора обслуживающая или управляющая фирма начинает как бы кредитовать дом, т.е. осуществить на бумаге работы, стоимость которые в 2-3 раза превышает сборы жителей. В результате якобы сделали кровли, трубы, хотя ничего этого нет в действительности. Акты подписаны компанейскими уполномоченными. А жители не могут разорвать договор, поскольку за ними числятся большие "долги", которые предварительно надо оплатить. Мы эти ситуации учли в новой редакции нашего примерного договора (см. приложение), в частности через пункт о том, что фирма может осуществить авансовые работы - т.е. за счет будущих платежей, только в том случае, если уведомили об этом собственников данного дома.

10) А какие возможности в НУ?

Возможности - это, в первую очередь взять под контроль текущие деньги. Это самая главная возможность. Деньги, кстати, немалые, это 200-300 тыс. рублей, если пятиэтажки, 500-800 тыс., если девятиэтажки. Это наши тарифы в Астрахани, причем у нас не самые высокие тарифы на техобслуживание. А их, кстати, придется  повышать.

11) Можно привести конкретные примеры удачного и неудачного дома.

Неудачно - это то, что я только что описал, где обслуживающая фирма - бывший ЖЭК, уворованный чиновниками местной администрации, назначил своих же сотрудников - понятно, через собрание - уполномоченными домов. Когда слесарь стал уполномоченным, дворник стал уполномоченным. Он в данном доме живет и является собственником квартиры. Никому ничего не надо было, проводили собрание, и голосовали за него, поскольку других кандидатур не было, а ЖЭК очень настаивал. После этого, понятно, что никакого контроля со стороны жителей уже нет. Все деньги контролирует исключительно фирма через подставное лицо. Это мистификация, а не Непосредственное управление. Ну, понятно, что среди наших 1200 в НУ такие дома тоже есть, не знаю сколько, может быть 100-200 домов. Т.е. не большинство, но есть.

А удачных примеров очень много, особенно там, где люди собирают деньги по наличке. Потому что тогда они могут сами уже покупать задвижки какие-нибудь, насосы, расплачиваться по наличке. Дворник за 800 рублей у нас с удовольствием готов убирать.

12) А разве это законно, собрать деньги наличыми?

Почему незаконно? Законно. Это же некоммерческая деятельность. Не с целью извлечения прибыли. Налоги платит уже нанятый персонал, этот дворник, например. Это его доходы, его предпринимательская деятельность. С работниками или фирмами уполномоченный заключает договор гражданско-правовой.

13) На что надо обращать внимание в первую очередь, когда жители пытаются организовать НУ? От чего зависит успех?

Успех зависит от людей, насколько есть активные люди в доме. И от того, есть ли уже первые шаги. Т.е. если что-то уже пошло. И кстати в первую очередь лучше делать, пусть не то, что самое главное, но самое заметное. Например, взять и покрасить подъезды. Это сразу заставит замолчать скептиков. А дальше можно уже делать более фундаментальные работы. Еще обратить внимание на договора. Здесь принципиально несколько позиций. Если это договор с обслуживающей фирмой, то, во-первых, возможность его досрочно расторжения с уведомлением фирмы за месяц, во-вторых, исключение авансовых работ за счет будущих платежей без уведомления собственников, и, наконец, промежуточная отчетность. Чтобы раз в квартал фирма должна была отчитываться о проделанной работе. Сколько денег собрала, сколько работ делала. Ну и, естественно, надо разбираться с неплательщиками. Это, кстати, серьезная проблема. По неплательщикам надо судиться. Потому что неплательщик в доме с НУ - это, с моей точки зрения - паразит. Это ситуация, когда человек просто хочет проехаться на шее у соседей. А таких немало. Пока уполномоченные мало судятся, но это неизбежно произойдет, потому что в конечном итоге из-за них дом не может провести те или иные необходимые работы.

14) Интересно то, что существует закамуфлированная форма непосредственного управления. Можете подробно о ней рассказать?

Это тогда, когда с управляющей компанией заключается такой же договор, как с обслуживающей фирмой. Только название другое - договор управления. Вот вся разница. А с коммунальщиками договора, так же, как и при НУ заключаются напрямую с каждым жителем.

- Это законно?

Это не противозаконно. Другое дело, что рано или поздно коммунальщики такие договора атакуют, подадут в суд, и суд, скорее всего, выиграют. Но пока у нас это получается. Но это временно. Для того, чтобы пытаться получить деньги на капремонт.

15) По-Вашему, основное преимущество НУ состоит в том, что это единственная форма, при которой жители могут напрямую заключить договора с монополистами. Но ведь по стране множество примеров, когда монополисты напрочь отказываются заключить прямые договора, а обращения в прокуратуру или в суд не всегда помогают, какие действия советуете людям предпринимать?

Во-первых, я сомневаюсь, что через суд нельзя добиваться заключения прямых договоров с каждым собственником. Во-вторых, каждый раз, когда я обращался в прокуратуру по этому вопросу, в том числе и по другим регионам, прокуратура меня поддерживала и заставляла коммунальщиков заключить прямые договора. Ведь речь о чем идет? Не о том, чтобы уполномоченный смог заключить договор от себя, а о прямом расчете между жителями дома и коммунальщиками, как положено по ЖК при НУ. На худой конец можно это сделать через расчетно-кассовые центры, просто перечисляя деньги на счет коммунальной фирмы, или вообще напрямую перечислить деньги на ее счет. Есть такие примеры. Что мешает жителям пойти в Сбербанк и заплатить напрямую, на расчетный счет Водоканала, например.

- Без договора?

Ну, конечно, это же публичные договора. У меня, например, нет договора с Водоканалом, и ничего страшного. Договор одинаковый для всех, поэтому и называется публичным. Считается заключенным, как только мы оплатим за услугу. Надо просто сохранить квитанции, чтобы доказательства были, что вы платили.

- А если в городе центрально-кассовое обслуживание?

Центрально-кассовое обслуживание является договорным. Человек не обязан платить через расчетно-кассовые центры.

- А возможно ли влиять на содержание договора?

Нет, невозможно. Потому что оно одинаково для всех. Полезный документ здесь – Постановление Правительства РФ №530 от 31 августа 2006 года («Об утверждении Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики»). В приложении №5 к этим Правилам приводится примерный договор энергоснабжения граждан-потребителей, на который можно ссылаться.

16) Основной недостаток у НУ - то, что нет счета, где накопить деньги на капремонт, какие есть варианты преодоления проблемы?

Самый простой способ - открыть субсчет на дом в обслуживающей фирме. Т.е. деньги можно начислять на счет обслуживающей фирмы и там аккумулировать. Вариант второй: заводится сберкнижка на лицевой счет на конкретное лицо, но при этом доверенность пишется на другой лицо. Т.е. перекрестная система, чтобы эта сберкнижка контролировалась не только уполномоченным дома, но еще и бухгалтером, и ревизором дома. Третий вариант - создать некоммерческое партнерство при доме. Это сложный путь, тем более что еще надо отчитываться перед налоговой службой раз в квартал. Поэтому мало домов у нас пошли по этому пути.

17) Понятно, что можно собрать наличные, но это многих пугает. Какие есть гарантии тогда у жителей? Приведите конкретные примеры.

Необходима такая система, при которой уполномоченный и старшие по подъездам регулярно отчитываются по деньгам. На подъездах вешают информацию. Хотя я могу сразу сказать, что и в этой ситуации найдутся лица, которые все равно устроят скандал. Ко мне приходили такие граждане и сказали - вот перед нами уполномоченный отчитывался, но откуда мы можем знать, что задвижка стоит сколько-то рублей? Я им говорю: ну, ребята, пойдите в магазин стройматериалов и узнайте цены! - А мы не хотим! Ну что с этими людьми сделать?

В нашем доме мы решили открыть субсчет в бывшем ЖЭКе, с которым мы заключили договор обслуживания. Вот мы накопили 80 тыс., поменяли водонапорные трубы, и вода сразу лучше пошла.

Преодолеть препятствия по пути к самоуправлению

18) Одна из проблем, с которой сталкиваются жилищные активисты - отсутствие технической документации на дом и отказ администрации передать эту документацию, что делать людям в такой ситуации? Можно ли брать дом на самоуправление без документации? Не рискованно ли? Как заставить мэрию передать документацию на дом?

Администрация часто не может документацию передать, потому что у нее самой нет новой технической документации. У нее только старая. Тут три варианта. Можно самим оплатить новую техдокументацию. Два года назад, когда мы заказали техпаспорт на свой дом у одной фирмы, это нам стоило 5 или 7 тыс. рублей. Т.е. недорого относительно. Вариант второй - можно подать иск на администрацию, потому что в принципе она обязана обеспечить техдокументацию. Ссылаться на Постановление Правительства № 491 о содержании общего имущества. Вариант третий - взять старый паспорт и по нему работать. В этом ничего страшного нет. Как правило, дом принципиально не перестраивался. У нас в Астрахани большинство домов работает по старой документации, и пока никто особых проблем не имел.

19) Если дом перешел в самоуправление, надо ли установить общий счетчик? Если да, то за чей счет?

Общий счетчик нужен для мест общего пользования - освещение подъезда, например, полив придомовой территории… Формально установление счетчиков входит в 185 ФЗ о содействии реформированию ЖКХ, но фактически эта норма не работает. Наверное, потому что не относится к категории самых главных ремонтных работ. Поэтому лучше всего жителям самим установить счетчик за свой счет. Все равно это лучше, чем платить по завышенным нормативам. Напомню, однако, что общий счетчик обязателен только в ТСЖ.

20) Что делать, если в городе нет конкуренции, и нет фирм, готовых заключить договор обслуживания? Например, если местная власть полностью контролирует рынок, а навязывает бывшие ЖЭКи, не пропуская конкурентов?

Что значит, не пропуская? Люди взяли и заключили договор с другой фирмой, кто может им это запретить?

- Но, допустим, фирмы сами боятся, не хотят связаться с мэрией…

Ну, что делать? Ждать, давить, контролировать работу бывших ЖЭКов, устраивать разбор полетов. Заключать договор с бывшим ЖЭКом, но при этом пытаться контролировать расходование средств. Например, если нельзя разорвать договор ввиду отсутствия альтернативы, то можно снизить платежи из-за плохой работы, низкого качества услуг.

21) Не везде льготы на ЖКХ монетизированы, это создает проблемы при переходе на ТСЖ или НУ, как пути решения проблемы?

Думаю, что это уходящая проблема, поскольку, в соответствии с ФЗ-185 только те регионы получат деньги на капремонт, где приняты законы о монетизации льгот на ЖКХ. Причем до 1 января 2009 года. Т.е. скоро. А если таких законов нет, надо через региональные парламенты добиваться принятия таких решений.

22) Часто власть шантажирует жителей прекращением получения субсидий и дотаций. Это вообще законно, не давать субсидии и дотации ТСЖ или НУ? Если нет, то как с этим безобразием бороться?

По-моему, эта проблема является острой только в Москве. Москва - единственный город в России, где идут субсидии и дотации на дома. И, поскольку это муниципальные деньги, как хочет муниципалитет, так он их и тратит, поэтому имеет права, в том числе, и лишить дотаций, если дом вышел в ТСЖ. Т.е. юридически с этим нельзя бороться. Только политически. Политические рычаги есть, поскольку Президент РФ, Премьер-министр публично озвучили целесообразность создания ТСЖ, и надо громко об этом говорить. Но на самом деле, что такое дотации применительно к Москве? Это, по-моему, просто откатные деньги. Это дотации, которые идут в бывшие ЖЭКи или свои УК. Из этих денег некая доля, видимо, оседлает в карманах чиновников. И они, естественно, не хотят эти деньги потерять, поэтому и сопротивляются самоуправлению со страшной силой.

23) А что делать, если обслуживающая фирма отказывается заключить договор на условиях жителей? Какие рычаги влияния?

Взять и заключить с другой фирмой договор. Договор - это свобода отношений, включая право фирмы отказаться от договора, который им предлагают жители. Может быть, кстати, условия жителей являются завышенными. По-моему есть три принципиальных позиции в договоре, я их напомню: промежуточная отчетность, право расторгнуть договор досрочно и обязательное уведомление по авансовым работам. У любой нормальной организации эти три позиции не вызовут аллергии. А если дом собирает в месяц всего лишь 200 тыс. рублей, и в договоре жильцами пишется, что фирма обязана сразу все отремонтировать - это нереально в условиях рынка. Никто не будет себе в убыток работать.

24) Очень часто жилищные активисты сталкиваются с сопротивлением части своих же соседей, которые боятся самоуправления, либо же попали под влияние пропаганды власти. Что советуете жителям? Как они могут добиться доверия и поддержки со стороны соседей?

Это сложный вопрос. Надо регулярно проводить собрания, но и на собраниях бывают конфликты. Здесь, конечно, по-хорошему, требуется помощь власти. Но власть не помогает, а наоборот, как правило, ненавидит все, что связано с самоуправлением домами, и ставит многочисленные препятствия.

Кроме того, здесь нужна контрпропаганда. В том числе через политические ресурсы. Надо искать поддержку каких-то партий или общественных организаций. Мы, "Справедливая Россия", оказываем такую помощь. А контрпропаганда очень важна, потому что если жилищные активисты будут работать в изоляции, их могут быстро удушить. Надо регулярно выпускать пропагандистские листовки, регулярно проводить совещания, и не только в доме, но и общегородские. Приглашать на них представителей муниципалитетов. Вести переговоры с властью. Власть может имитировать переговоры, но вряд ли от них может отказаться, поскольку пока городская власть еще избираема. Поэтому если в городе есть движение, общегородская ассоциация жителей, если она грамотно работает, она может заставить власть идти хотя бы на дискуссию. А вот дальше, все зависит от характера дискуссии и соотношения сил.

Вопрос о земле

25) К вопросу о земле (придомовой территории). Многие боятся приватизировать из-за налогов, многие пытаются, но им не дают. Во-первых, какова Ваша позиция?

Моя позиция - это позиция партии Справедливая Россия. Она заключается в снижении земельного налога над многоквартирными жилыми домами. Эта ставка должна носить символический характер. Она должна быть, по любому, чтобы люди понимали, что это их земля, и чтобы они могли доказать государству - мы вот платим налог, так что вы давайте, работайте. Но ставка должна быть очень низка, в пределах, может быть, 100-200 рублей в год с квартиры. Не больше того. А сегодня ставка может быть очень высока, например, в Астрахани она достигает до 1200 рублей и больше с квартиры. И, конечно, это большая проблема. И она пока может быть решена только на местном уровне. Федерация определила максимальную ставку - 0,3% от кадастровой стоимости. Именно эту потолочную, максимальную цифру и применили местные власти. В результате сегодня у нас, например, оформили землю в общую собственность всего 47 домов.

Но, несмотря на это, я считаю, что землю приватизировать надо, так же, как я был уверен, что надо приватизировать квартиру. Не забудьте, что когда меньше половины квартир дома приватизировано, мэрия может делать, что хочет с этим домом. Загонять, например, в мега-ТСЖ, как в Саратове. Здесь вопрос не об идеологии - частная или государственная собственность, а вопрос о возможности контроля со стороны жителей. Тем более контроль над землей - это же прямой путь сопротивления уплотнительной застройке.

26) Во-вторых, как действовать, чтобы добиться регистрации придомовой территории в общей собственности?

Есть официальная процедура. Она заключается в том, что проводится собрание собственников дома, выбирается уполномоченный по земле, он подает документы в орган местного самоуправления. Последний в двухнедельный срок должен принять решение о формировании земельного участка, после чего проводится межевание, а затем присваивается кадастровый номер.

Есть хорошая законодательная база - это Постановление правительства от 26 сентября 1997 г. №1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах", это ст. 36  Земельного кодекса и ст. 36 ЖК РФ о придомовой территории. Однако, мэрии обнаружили в Земельном Кодексе, что запрещено приватизировать проезды, объявили проездами асфальтовые дорожки вдоль подъездов и в итоге дают землю под обрез фундамента. Чтобы изменить эту практику требуется, очевидно, вносить изменения в законодательство.

 Возможные действия после конкурса

27) Допустим, жители не предприняли никаких действий, или же действия неудачны, и дом перешел УК по конкурсу. Могут ли они влиять на условия договора управления?

Нет, не могут. Конкурс уже произошел, какие еще условия договора? Условия договора определены конкурсом.

 28) Могут ли они уходить от УК?

У жителей есть право раз в год взять и изменить форму управления. И соответственно либо выбрать другую форму управления, либо остаться в УК, но уже на собственных условиях договора. Это, кстати, наша поправка в законодательство, принятая в декабре 2005 года. Необходимо просто собраться, провести голосование, и решение собрания вступит в силу по истечению года после проведения конкурса. На общедомовом собрании нужно определить, какая будет форма управления, с какой фирмой заключить договор, и предположительно условия договора, И, конечно, при этом необходимо избрать старшего по дому и в идеале коллективный орган жителей, потому что иначе решение собрания не будет реализовано, поскольку не будет никакой организации у самых жителей.

29) Есть ли примеры?

Есть примеры такого рода, правда пока еще не для домов, вышедших в УК по конкурсу. В Астраханской области, например, было несколько домов в УК, им отключили электроэнергию за долги, хотя они исправно платили УК. Жители решили перейти на НУ, они пробыли три месяца без электроэнергии до тех пор, как им удалось - благодаря вмешательству прокуратуры - заключить прямые договора с энергетиками.

Риски при самоуправлении - не повод для бездействия

30) Что делать, если в доме большое расслоение, не рискованно тогда самоуправление, когда богатые могут навязать свои желания (по уровню обслуживания дома) бедным?

Да, есть такие дома, особенно в Москве, заселенные людьми разных уровней достатка. При этом стоит вопрос о том, на что тратить деньги. И с точки зрения людей более состоятельных нужно ставить домофоны, благоустраивать территорию рядом, а у бедных нет денег на это. Среди наших с Хованской поправок к Жилищному кодексу, которые никак не допускают ко второму чтению, есть и поправка на этот счет. Я ее писал, кстати. Формулировка примерно такая: к категории обязательных работ, за которые все обязаны платить, относятся те работы, без проведения которых невозможно дальнейшее конструктивное поддержание состояния данного дома.

А сегодня, пока эта поправка не принята, можно делать только одно. Если мы говорим о ТСЖ, это записывать эту формулировку в уставе ТСЖ, если о НУ или УК - прописать это в договор с фирмой. В общем, провести эту норму через решение собрания жителей дома.

А богатый или бедный председатель ТСЖ или уполномоченный - это не принципиально, главное - чтобы он был грамотный и приличный человек. Если он адекватно понимает ситуацию, он будет действовать с учетом интересов всех жителей дома.

31) Все больше и больше люди выражают недовольство ТСЖ - либо недобросовестные люди в правлении, либо же ТСЖ создано сверху администрацией, как быть в этих условиях? Переизбирать правление бывает крайне сложно, что советуете?

В этом случае недовольным людям необходимо инициировать собрание, проводить заочное голосование, предлагать свои кандидатуры в качестве членов правления ТСЖ. И делать так, чтобы довольны были все. В чем проблема? Можно за два вечера обойтись дом и поговорить с жителями, это не так сложно! По моему опыту абсолютно реально за вечер - за три часа - обходить 50 квартир. Но при этом надо быть готовым взять на себя ответственность за дальнейшее руководство домом.

32) Допустим, люди недовольны ЖЭКом или другими бывшими государственными службами, но взяв дом в самоуправление (и, значить всю ответственность на себя), не рискуют ли они попасть в еще более трудное положение? Многие думают, что им предлагают выбор между Сциллой и Харибдой: во-первых, ТСЖ или уполномоченные могут оказаться не лучше ЖЭК, во-вторых, а что делать, если дом придет в упадок, или случится серьезная авария?

Если дом придет в упадок, это никакого отношения к форме управления давно не имеет, поскольку в соответствии с 32 статьей ЖК, если дом является аварийным, то его обязаны снести сами жители. Нет ни одной госпрограммы - кроме программы о якобы капремонте по 185 ФЗ, что мы уже обсуждали - которая бы предполагала государственное финансирование капремонта. Т.е. государство уже сейчас не несет никакой ответственности за техническое состояние домов. Даже если управляет домом прежний ЖЭК, все равно государство по закону не несет ответственности.

А если управление ТСЖ или уполномоченные плохие, надо просто взять и переизбрать их. Только прежде, чем критиковать, надо быть готовым самому стать уполномоченным или членом управления ТСЖ. А просто так критиковать - это паразитический подход. Хочешь улучшить ситуацию, возьми и делай лучше!

О перспективе жилищного движения

33) Какие Вы видите самые серьезные проблемы в ближайшее время в жилищной сфере?

С моей точки зрения будет нарастать проблематика по УК - я имею в виду отключение плательщиков в виду долгов самой УК перед коммунальщиками. Эта волна уже началась. Это первая проблема, и, по-моему, самая главная.

Второе. Это бесспорно разочарование в программе капремонта. Я думаю, что иллюзии по поводу  этой программы у людей по ходу событий исчезнут. В течение года. Люди увидят низкое качество работ, высокий уровень воровства, и как мало домов получит эти деньги.

Третье. Земля. Проблема налога и оформления придомовой территории в общую собственность. Это, очевидно, эффективный способ бороться с уплотнительной застройкой.

 34) На что советуете делать акцент жилищному движению в своей общественной кампании?

В рамках общероссийских кампаний, надо делать акцент на внесение поправок в Жилищный кодекс. Это в первую очередь, но эта кампания уже давно идет, надо просто усилить ее.

А, кроме того, надо делать акцент на структуризацию общероссийского Союза жителей, на создание местных ассоциаций жителей и на установление контактов между ними. А также я бы добавил на установление контактов с теми партиями, которые готовы помочь.

 Приложения:

Примерный договор управления/обслуживания домом: http://ikd.ru/files/Dogovor_uprav.doc

Примерный договор энергоснабжения граждан-потребителей: http://ikd.ru/files/Dogovor_Energia.doc

Контакты ИКД: www.ikd.ru, info@ikd.ru, 8-916-160-54-76, 8-926-237-99-77

Другие полезные материалы:

Новое издание брошюры "Как защитить свои права при новом Жилищном кодексе" (ИКД, СКС)

Кто будет управлять вашим домом (О.В.Шеин)

Как защитить в суде своё право на ремонт жилья? Опыт из Калуги

Как добиться капремонта через суд. Анализ судебной победы в Ижевске

Закон о капитальном ремонте – гигантский обман жилищного движения

Межрегиональный Союз Жителей: «Что нужно менять в жилищном законодательстве»

Создано российское движение жилищного самоуправления

Прикрепленный файлРазмер
Dogovor_uprav.doc56.5 Кбайт
Dogovor_Energia.doc49.5 Кбайт
опубликовано: 13:10 28.07.2008 | Войдите в систему, чтобы получить возможность отправлять комментарии | Версия для печати

Капремонт

Сегодня в очередной 4-й раз проиграл суд по капремонту. Ответчик - администрация. Судья Лоскунина Нина Ивановна "именем РФ" в удовлетворении заявленных требований отказала, ПОЯСНИВ, что одной из причин отказа явилось то, что она "не смогла определить, квартиры №№ 7,8, 9, 16, 17, 18 и 25 были залиты из-за дырявой крыши, или же их залили соседи с ВЕРХНЕГО этажа".
Что на это возразить? Только непечатно...

Настройки просмотра комментариев

Выберите нужный метод отображения комментариев и нажмите "Сохранить установки", чтобы активировать изменения.
Поиск
  Вход

Rambler's Top100 Service


коды наших баннеров

 

 


 

LabourStart


 наши друзья

vpered.org.ru

Автономное Действие

Левый Фронт

Революционная Рабочая Партия
 
 
Перейти на сайт Смолина Олега Николаевича

Справедливо-онлайн

 РАБОЧАЯ БОРЬБА - Сайт настоящих профсоюзов

 

Трудовые Права
 

 

Социалисты Владивостока